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繼2022年6月30日江西景德鎮(zhèn)某樓盤業(yè)主因樓房爛尾發(fā)布強(qiáng)制停貸告知書后，包括鄭州、合肥、武漢等多個(gè)城市陸續(xù)出現(xiàn)了業(yè)主欲“停貸”現(xiàn)象。

上述事件發(fā)酵后，迅速引起銀保監(jiān)會(huì)、銀行、地方政府等各方注意。7月14日，銀保監(jiān)會(huì)有關(guān)部門負(fù)責(zé)人作出回應(yīng)，表示將引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)市場(chǎng)化參與風(fēng)險(xiǎn)處置，加強(qiáng)與住建部門、中國(guó)人民銀行工作協(xié)同，支持地方政府積極推進(jìn)“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”工作。

在多張強(qiáng)制停貸告知書中，時(shí)代周報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，業(yè)主最為關(guān)心的莫過(guò)于預(yù)售資金去向，以及預(yù)售資金是否受到嚴(yán)格管控等問(wèn)題。

針對(duì)此，多地出現(xiàn)應(yīng)對(duì)措施。

7月12日，滄州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局網(wǎng)站發(fā)布公告，《滄州市商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》（以下簡(jiǎn)稱：《辦法》）面向全社會(huì)征求意見。

7月14日，為有效防范商品房延期交房增量問(wèn)題，陜西西安市住建局等五部門聯(lián)合出臺(tái)了13項(xiàng)措施，其中包括確保購(gòu)地資金合規(guī)、項(xiàng)目建設(shè)全程監(jiān)管、預(yù)售資金全額入賬、嚴(yán)格撥付標(biāo)準(zhǔn)、夯實(shí)銀行責(zé)任、健全房地產(chǎn)信用管理等。

同日，廣東汕頭出臺(tái)了商品房預(yù)售款監(jiān)督管理暫行辦法，同樣強(qiáng)調(diào)“商品房預(yù)售款專款專用”，購(gòu)房者需直接按照合同將資金打入監(jiān)管賬戶。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師關(guān)榮雪向時(shí)代周報(bào)記者表示，整體來(lái)看，西安、汕頭、滄州等地方關(guān)于監(jiān)管政策的表述無(wú)明顯差異，最為突出的變化便是較以前相關(guān)政策而言，監(jiān)管力度有了較大的提升，且預(yù)售資金的劃撥范圍有了一定的改善與細(xì)化。

“由于規(guī)范拿地、加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管等為保障消費(fèi)者權(quán)益的重要方式之一，后續(xù)或?qū)⒂衅渌鞘嘘懤m(xù)出臺(tái)類似政策，以防范爛尾樓風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)，為優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)交易環(huán)境等，不排除監(jiān)管力度將進(jìn)一步加大。”關(guān)榮雪說(shuō)。

記者注意到，滄州市出臺(tái)的《辦法》中有一條頗為引人關(guān)注，即商品房預(yù)售資金應(yīng)全部存入監(jiān)管賬戶，設(shè)立監(jiān)管賬戶后，在商品房買賣合同中須注明：“購(gòu)房款不進(jìn)入監(jiān)管賬號(hào)，此合同無(wú)效，買售雙方可隨時(shí)解除”字樣。

監(jiān)管賬戶如何設(shè)定？《辦法》規(guī)定，預(yù)售人申請(qǐng)商品房預(yù)售許可前，應(yīng)當(dāng)選擇監(jiān)管銀行，按照一次商品房預(yù)售許可申請(qǐng)對(duì)應(yīng)唯一一個(gè)賬戶的原則，開立專用賬戶，并同監(jiān)管銀行、監(jiān)管部門簽訂新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議。未設(shè)立監(jiān)管賬戶的項(xiàng)目，相關(guān)部門不得辦理商品房預(yù)售許可和商品房網(wǎng)簽備案。

同時(shí)，《辦法》中明確，為保證預(yù)售資金進(jìn)入監(jiān)管賬戶，商品房預(yù)售所得款項(xiàng)，應(yīng)全部存入監(jiān)管賬戶，預(yù)售人不得直接收存房?jī)r(jià)款。購(gòu)房人申請(qǐng)按揭貸款的，貸款銀行或住房公積金管理中心應(yīng)當(dāng)將按揭貸款或住房公積金貸款直接發(fā)放到該監(jiān)管賬戶。

那么又該如何有效管控監(jiān)管賬戶信息？《辦法》提出，監(jiān)管賬戶信息實(shí)時(shí)傳輸給監(jiān)管部門，監(jiān)管銀行在監(jiān)管部門指導(dǎo)、監(jiān)督下，預(yù)售人可選擇監(jiān)管銀行，對(duì)監(jiān)管賬戶進(jìn)行監(jiān)管。與開發(fā)企業(yè)簽訂監(jiān)管協(xié)議后，須在監(jiān)管項(xiàng)目售樓處設(shè)置監(jiān)管賬戶專用存儲(chǔ)設(shè)備，且能夠與監(jiān)管部門信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)，達(dá)到監(jiān)管賬戶信息及時(shí)傳遞與交換。

“資金監(jiān)管這件事并不是一件新鮮事，此前各地都有相關(guān)政策，但在監(jiān)管上是有難度的，而上述提到的信息聯(lián)通或許可以有效解決監(jiān)管難點(diǎn)，如資金的去向等?！鄙虾Ｖ性禺a(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦向時(shí)代周報(bào)記者表示。

針對(duì)于上述所提到的政策，中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院院長(zhǎng)陳晟向時(shí)代周報(bào)記者表示，如果購(gòu)房款不進(jìn)入監(jiān)管賬號(hào)，那么政府對(duì)于開發(fā)商的監(jiān)管就脫離了控制，由此可以認(rèn)定房地產(chǎn)企業(yè)和購(gòu)房者的合同無(wú)效，繼而購(gòu)房附屬的貸款合同也無(wú)效。這項(xiàng)舉措還是具有正面意義的。

不過(guò)，58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波告訴時(shí)代周報(bào)記者，上述政策雖然主要目的在于強(qiáng)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管、保障已售期房順利完工交付，通過(guò)嚴(yán)控預(yù)售資金可以在最大程度上規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。但房款不進(jìn)入監(jiān)管帳號(hào)，就完全認(rèn)定購(gòu)房合同無(wú)效是否具有全國(guó)推廣性，還值得推敲。

“商品房交易屬于民事行為，民事法律行為是民事主體通過(guò)意思表示設(shè)立、變更、終止民事法律關(guān)系的行為，如果在合同中明確列示這一行為是終止合同的充要條件，則應(yīng)該有效，但不具有可追溯性?！睆埐ū硎?。

張波認(rèn)為，預(yù)售資金的嚴(yán)監(jiān)管還需要和使用的靈活性相結(jié)合，不能一味管死，而導(dǎo)致房企本身的資金流動(dòng)性變得更差，不少城市“保函”的做法依然是值得推廣的。通過(guò)靈活且有效的資金監(jiān)管，達(dá)到保交房的目的，同時(shí)還需要更多的配套性政策。

首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)特大城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究院研究員、北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)趙秀池亦認(rèn)為，加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管旨在保護(hù)購(gòu)房人的權(quán)益，避免開發(fā)商將資金挪作他用。不能把購(gòu)房款用于住房建設(shè)，不納入監(jiān)管則合同無(wú)效，是一種行政手段，還應(yīng)該付之于信用管理等多種手段防患于未然。