房?jī)r(jià)熬不住了？最新70城房?jī)r(jià)公布，36個(gè)城市已見頂！
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發(fā)布：2021/10/22 19:07:21
來(lái)源：廣州租買房
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10月20日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布9月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況。從數(shù)據(jù)看已經(jīng)有跡象表明近期市場(chǎng)趨冷，調(diào)控政策顯示威力。
9月份的數(shù)據(jù)很重要，因?yàn)槿珖?guó)市場(chǎng)是在8月份受到城市政策、房企、銀行信貸等多重因素疊加，突然冷下來(lái)的，時(shí)隔一個(gè)月后，這次變冷對(duì)市場(chǎng)真正的影響開始逐步顯現(xiàn)出來(lái)，所以9月份的數(shù)據(jù)其實(shí)可以看出全國(guó)樓市變冷之后的速度和趨勢(shì)。
在這個(gè)背景下，70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格的確表現(xiàn)不佳。從環(huán)比看總體略降，而同比雖然有漲幅，但是漲幅持續(xù)回落。最值得注意的是新房?jī)r(jià)格指數(shù)，統(tǒng)計(jì)顯示該指數(shù)是2015年5月份、6年來(lái)首次下跌，換而言之是77個(gè)月以來(lái)首次的下跌。分城市能級(jí)看，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比，由8月份的上漲0.3%轉(zhuǎn)為持平；二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比，由上8月份的上漲0.2%轉(zhuǎn)為下降0.4%。
二線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比，由8月份上漲0.2%轉(zhuǎn)為持平；二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比，由8月分持平轉(zhuǎn)為下降0.1%。三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比，由8月份持平轉(zhuǎn)為下降0.2%；二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比，與8月份相比保持下降態(tài)勢(shì)，降幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)至下跌0.2%。從漲跌城市分部看，9月70大中城市中有27城新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲，8月為46城；環(huán)比位于西北的銀川、西安漲幅0.6%領(lǐng)跑，四個(gè)一線城市北上廣深分別為持平、漲0.2%、跌0.1%、漲0.2%。對(duì)于投資性質(zhì)購(gòu)房者而言，大家都知道二手房市場(chǎng)一定要研究的，因?yàn)閺倪^(guò)去的歷史看，這個(gè)數(shù)據(jù)更加真實(shí)。雖然當(dāng)下大概有13個(gè)城市出現(xiàn)了二手房指導(dǎo)價(jià)，扭曲了市場(chǎng)，但是不涉及指導(dǎo)價(jià)的城市還是居多，二手價(jià)格依然有參考價(jià)值。個(gè)人認(rèn)為整張表統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中的城市分部、極值和數(shù)值變化趨勢(shì)是很值得分析的。在表格中大于100表示上漲，小于100表示下跌，我們可以將“環(huán)比”“同比”“定基”三個(gè)數(shù)據(jù)小于100看成弱勢(shì)市場(chǎng)，大于100看成強(qiáng)勢(shì)市場(chǎng)。首先，先看看“環(huán)比”“同比”“定基”三個(gè)數(shù)據(jù)都呈現(xiàn)下跌的城市。二手市場(chǎng)三個(gè)數(shù)據(jù)都在下跌，說(shuō)明這個(gè)市場(chǎng)這12個(gè)月來(lái)是持續(xù)走弱的，整個(gè)市場(chǎng)表現(xiàn)令人擔(dān)憂的，這樣的城市一共有14個(gè)，城市比較集中，其中華北4個(gè)，東北3個(gè)，西南3個(gè)，湖南省2個(gè)，安徽和廣西各1個(gè)。可以看出北方淪陷比較明顯，華北東北占了14個(gè)城市的半壁江山，北方的市場(chǎng)這一年來(lái)整個(gè)偏弱，值得注意的是東北和華北近來(lái)并沒(méi)有出樓市收緊政策，反而是出了諸如哈爾濱“十六條”這樣的救市政策，但即便如此市場(chǎng)依舊不買賬。
西南、湖南雖然都是較小城市，也說(shuō)明這兩個(gè)區(qū)域或因?yàn)榇蟪鞘腥丝诤缥?、或因?yàn)槭?nèi)高壓政策，整體市場(chǎng)非常弱。
在重點(diǎn)70城中，珠三角沒(méi)有城市三數(shù)據(jù)下跌，長(zhǎng)三角只有安徽安慶1個(gè)城市，這兩個(gè)城市群近期收緊政策頻出，卻依舊強(qiáng)勢(shì)。簡(jiǎn)單說(shuō)一下三個(gè)數(shù)據(jù)的關(guān)系，“定基”數(shù)據(jù)的基準(zhǔn)是最早的，“同比”次之，“環(huán)比”最晚，這三個(gè)數(shù)據(jù)如果定基最小，環(huán)比最大，說(shuō)明這個(gè)城市在周期內(nèi)是持續(xù)下跌的。按照這個(gè)邏輯分析14個(gè)城市中，只有遵義和秦皇島是在弱勢(shì)橫盤，其余的12個(gè)都是連續(xù)向下的，最嚴(yán)重的是牡丹江和南充，其中石家莊和太原兩個(gè)省會(huì)表現(xiàn)也非常弱。反過(guò)來(lái)看三個(gè)數(shù)據(jù)都大于100，說(shuō)明整個(gè)市場(chǎng)是強(qiáng)勢(shì)的，這樣的城市有15個(gè)，相比弱勢(shì)的城市分布非常分散，西南3個(gè)，長(zhǎng)三角2個(gè)，海南2個(gè)，西北2個(gè)，東北2個(gè)，其余的分布在華北、湖南、江西、山東、河南等多個(gè)區(qū)域。
其中海南的?？?、三亞市場(chǎng)在政策利好刺激下，比較強(qiáng)勢(shì)，西南則是成都、重慶兩大城市和瀘州，西南核心城市市場(chǎng)走勢(shì)整體處于強(qiáng)勢(shì)。東北大連、丹東走出獨(dú)立于整個(gè)東北的走勢(shì)。
結(jié)合弱勢(shì)市場(chǎng)看，西南、東北分化較為嚴(yán)重。與弱勢(shì)市場(chǎng)相反，在強(qiáng)勢(shì)市場(chǎng)，“定基”數(shù)據(jù)最大，“同比”數(shù)據(jù)居中，“環(huán)比”數(shù)據(jù)最小，說(shuō)明整個(gè)市場(chǎng)是持續(xù)上漲的。按這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)去看，南京、無(wú)錫、成都、西安、西寧其二手市場(chǎng)在9月數(shù)據(jù)中依舊保持強(qiáng)勢(shì)，雖然可能和每位購(gòu)房者具體感受不一致。這幾個(gè)城市10月的數(shù)據(jù)值得密切關(guān)注。與2020年“定基”數(shù)據(jù)相比，漲幅較大的，但是上月“環(huán)比”降低的城市說(shuō)明數(shù)據(jù)上表現(xiàn)的是出現(xiàn)了頂部特征，在過(guò)去一年多中樓市已經(jīng)見頂，這樣的城市有36個(gè)。包括了北京、沈陽(yáng)、上海、杭州、寧波、合肥、福州、廈門、廣州、深圳、銀川、徐州、揚(yáng)州、溫州、金華、蚌埠、泉州、武漢等前期的熱門城市，其中江蘇省和浙江省城市最多，也包含北上廣深四大一線和二線的武漢、杭州、寧波、福州、廈門等，可以看出，絕大部分熱點(diǎn)城市和區(qū)域已經(jīng)見頂，其下跌或橫盤周期已經(jīng)顯現(xiàn)。其中差值最大的是北京、上海、杭州，這與調(diào)控周期有關(guān)，深圳因?yàn)樵缭谌ツ?.15就開始調(diào)控，所以沒(méi)有進(jìn)入前三，否則二手?jǐn)?shù)據(jù)差值最大的應(yīng)該是深圳。而京、滬、杭也是這一波打壓力度較大的城市，其中北京并沒(méi)有出現(xiàn)全面上漲也出臺(tái)了二手房指導(dǎo)價(jià)，可見這個(gè)城市政策之嚴(yán)。杭州還沒(méi)有出臺(tái)指導(dǎo)價(jià)數(shù)據(jù)已經(jīng)這么不樂(lè)觀，一旦后續(xù)推出指導(dǎo)價(jià)，其市場(chǎng)極其不容樂(lè)觀，當(dāng)然也和政策力度有關(guān)。按照以上方法論來(lái)分析一手房市場(chǎng)，可以得出幾個(gè)結(jié)論：1.一手房數(shù)據(jù)整體優(yōu)于二手房數(shù)據(jù)，可能是因?yàn)檎{(diào)控更為精準(zhǔn)，限漲限跌政策發(fā)揮了作用。2.四大一線，北上深新房?jī)r(jià)格依舊上漲，廣州則表現(xiàn)略微疲軟。3.太原、哈爾濱、牡丹江、岳陽(yáng)、常德、南充是僅有的6座一手、二手都處在弱勢(shì)市場(chǎng)的城市，其樓市現(xiàn)狀非常凄涼，看來(lái)岳陽(yáng)全國(guó)第一個(gè)推出“限跌令”在數(shù)據(jù)上早就有所體現(xiàn)了。
而常德一手、二手?jǐn)?shù)據(jù)表現(xiàn)甚至弱于岳陽(yáng)。作為省會(huì)太原、哈爾濱都表現(xiàn)不佳，可以想象山西省、黑龍江省其他城市樓市有多么艱難。
4.無(wú)錫、泉州、濟(jì)寧、大連、南京、銀川、西寧、西安、烏魯木齊、合肥、福州、武漢等城市一手房市場(chǎng)依舊比較堅(jiān)挺。其中武漢數(shù)據(jù)與市場(chǎng)感受大相徑庭，不知道是不是統(tǒng)計(jì)口徑原因。西北四個(gè)省會(huì)的表現(xiàn)出乎意料，尤其是西安市場(chǎng)已經(jīng)連續(xù)上漲5年，最近又出政策調(diào)控，沒(méi)想到一手?jǐn)?shù)據(jù)依舊堅(jiān)挺。從整體數(shù)據(jù)來(lái)看，簡(jiǎn)單說(shuō)就是北方市場(chǎng)整體偏弱。一線市場(chǎng)二手市場(chǎng)全面見頂，一手市場(chǎng)由于限價(jià)原因還在強(qiáng)勢(shì)區(qū)域；無(wú)論一手二手和歷史相比都出現(xiàn)了不同程度疲軟，國(guó)家調(diào)控成效已現(xiàn)。對(duì)于二手強(qiáng)勢(shì)的15個(gè)城市，是下個(gè)月數(shù)據(jù)分析的關(guān)鍵，這些城市是否在數(shù)據(jù)上見頂，影響整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)未來(lái)的判斷。
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